근저당권, 설정 해지, 전세계약시 유의할점

근저당권은 채권자가 채무자가 대출금을 상환하지 못할 경우 부동산을 매각하여 대출금을 회수할 수 있는 권리입니다. 근저당권이 설정된 부동산을 전세로 구하는 경우, 채권자가 부동산을 경매에 넘길 경우 전세금을 전액 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 아래 내용에서 근저당권 설정된 부동산에 대해 알아보겠습니다. 

 

목차

근저당권, 전세 계약시 유의할 점

근저당권은 채권자가 채무자가 대출금을 상환하지 못할 경우 부동산을 매각하여 대출금을 회수할 수 있는 권리입니다. 근저당권이 설정된 부동산을 전세로 구하는 경우, 채권자가 부동산을 경매에 넘길 경우 전세금을 전액 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 따라서 전세 계약을 체결하기 전에 등기부등본을 확인하여 근저당권이 설정되어 있지 않은지 확인하는 것이 중요합니다. 근저당권이 설정되어 있는 경우, 근저당권이 말소되거나 전세금으로 근저당권을 상환하는 조건으로 전세 계약을 체결하는 것이 좋습니다.

 

근저당권이란 무엇?

근저당권은 부동산을 담보로 대출을 받을 때 설정되는 권리입니다. 채권자가 채무자가 대출금을 상환하지 못할 경우 부동산을 매각하여 대출금을 회수할 수 있는 권리입니다. 근저당권은 부동산에 설정되며, 근저당권 설정 등기부에 등록됩니다. 그래서 부동산 거래 전에는 항상 부동산의 등기 기록을 확인을 먼저 하셔야 합니다.

부동산의 등기 기록은 법원이나 관할 등기소 및 법원 인터넷 등기소에서 확인 가능합니다.

아래 버튼링크로 확인해보세요.

근저당권과 전세 계약

근저당권이 설정된 부동산을 전세로 구하는 경우, 채권자가 부동산을 경매에 넘길 경우 전세금을 전액 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 예를 들어, 요즘처럼 급격한 금인인상으로 인하여 임대인이 대출이자를 상환하지 못하여 채권자(금융권)가 부동산을 경매에 넘길 경우, 전세금은 경매 대금에서 먼저 배당되며, 임차인에게 배당될 전세금은 많지 않을 수 있습니다. 

예를 들어 시세 1억 원의 아파트에 집주인이 은행에서 대출을 5천만 원을 받은 상태에서, 전세  7천만 원에 2년 계약을 했다고 가정할 때, 2년간 아무 문제 없이 살다가 전세금을 받고 나갈 수 있다면 아무런 문제가 없지만 혹시라도 집주인의 재무상태가 나빠져서 은행 이자를 연체하게 될 경우, 은행은 경매를 통해 대출금을 회수하려고 합니다.

보통 1억시세의 아파트는 감정평가를 한다면 1억 이하가 나올 경우가 많습니다. 
경매를 들어가게되면 감정평가금액을 기준으로 70~80% 정도에서 낙찰되는 경우가 많은데 그렇다면 낙찰금액은 높게 잡아도 6천~7천입니다. 
여기서 은행이 먼저 선순위로 대출금 5천을 가져가고 나머지 1천~2천으로 전세금을 받아가야 하는 경우가 생깁니다. 
심한 경우는 선순위 채권자가 많아한 푼도 못 받을 경우도 있을 수 있습니다. 

 

따라서 전세 계약을 체결하기 전에 등기부등본을 확인하여 근저당권이 설정되어 있지 않은지 확인하는 것이 중요합니다. 근저당권이 설정되어 있는 경우, 근저당권이 말소되거나 전세금으로 근저당권을 상환하는 조건으로 전세 계약을 체결하는 것이 좋습니다.

근저당권 확인 방법

근저당권이 설정되어 있는지 확인하려면 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본은 인터넷이나 등기소에서 발급받을 수 있습니다. 등기부등본을 확인하면 부동산에 설정된 근저당권의 목록을 확인할 수 있습니다. 근저당권이 설정되어 있는 경우, 근저당권의 채권최고액, 채무자, 근저당권자 등을 확인할 수 있습니다.

 

인터넷 등기소에서 등기를 떼어보시면 갑구에는 현 소유자를 표시하고 을구 근저당권 설정사항이 표시되어 있습니다. 
위에 예시를 든 등기에는 을구에 달러로 대출을 받았다는 표시가 있습니다.  등기부등본의 확인은 대법원 인터넷 등기소에서 확인이 가능합니다. 

전세 계약 직후 집주인이 매매 또는 근저당권을 설정하는 것을 방지하기 위한 방법

전세 계약 직후 집주인이 매매 또는 근저당권을 설정하는 것을 방지하기 위해 전세 계약서에 특약을 넣을 수 있습니다. 특약에는 전세 계약 만료일까지 집주인이 매매 또는 근저당권을 설정할 수 없도록 하는 조항을 포함합니다.

전세 계약 시 근저당권을 확인하는 것은 매우 중요합니다. 근저당권을 확인하지 않으면 전세금을 전액 돌려받지 못할 수 있습니다. 따라서 전세 근저당권이 설정된 부동산을 전세로 구할 때는 다음 사항에 유의해야 합니다.

• 근저당권의 채권최고액이 전세금보다 큰지 확인합니다. 채권최고액이 전세금보다 큰 경우, 채권자가 부동산을 경매에 넘길 경우 전세금을 전액 돌려받지 못할 수 있습니다.
• 근저당권이 말소되거나 전세금으로 근저당권을 상환하는 조건으로 전세 계약을 체결합니다.
• 전세 계약서에 근저당권에 대한 특약을 넣습니다. 특약에는 근저당권이 말소되거나 전세금으로 근저당권을 상환하지 않을 경우 전세 계약을 해지할 수 있는 조항을 포함합니다.
• 전세 계약 직후 집주인이 매매 또는 근저당권을 설정하는 것을 방지하기 위해 전세 계약서에 특약을 넣을 수 있습니다. 특약에는 전세 계약 만료일까지 집주인이 매매 또는 근저당권을 설정할 수 없도록 하는 조항을 포함합니다.

 

전세 계약 시 근저당권을 확인하는 것은 매우 중요합니다. 근저당권을 확인하지 않으면 전세금을 전액 돌려받지 못할 수 있습니다. 따라서 전세 계약을 체결하기 전에 반드시 등기부등본을 확인하여 근저당권이 설정되어 있지 않은지 확인하십시오.